一、機電設備維護原則

　　1、對設備進行系統管理和控制，確保其處于良好的運行狀態，并努力使其壽命周期費用最經濟。

　　2、明確各類設備的管理要求，確保設備的管理工作統一、完整和完善。

　　3、正確操作使用設備。確保設備正常運行，有效控制和利用能源。

　　二、機電設備管理程序

　　（一）設備檔案的建立要求

　　1、工程部應在正式接管物業后一月后內將所有設備建立臺帳，并在建檔后的3個工作日內將臺帳移交公司辦公室存檔。

　　2、工程部應在接管物業后一月內將所轄物業內的所有設備進行設備標識及設備編號：

　　① 所有設備應單機單臺或按功能系統進行"設備標識"；

　　②"設備標識"用標牌形式予以實施，標牌應有設備名稱、設備編號；

　　③設備編號按下列規則編號：

　　④ 標識的制作規范：金屬薄板，表面拋光呈本色；設備編號用凹形字體，涂黑色磁漆；尺寸長×寬×厚為70mm×20mm×1mm，僅作參考。

　　3、所有設備應按單機單臺或功能系統建立《設備卡》。

　　4、設備臺帳應保持與設備現行狀態一致，為此，設備管理人員應交將諸如設備封存、停用、限制使用范圍、調遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時地在設備臺帳或設備卡上予以登錄。

　　5、《設備臺帳》和設備出廠原件（合格證、說明書、保修協議書等）統一由公司辦公室保存。使用部門保存復印件。

　　（二）設備的日常操作及維保管理詳見相關設施設備管理規程。

　　1、配電房管理規程

　　2、水泵房管理規程

　　3、電梯機房管理規程

　　4、空調機房管理規程

　　5、程控機房管理規程

　　（三）設備的購置管理

　　1、設備的購置包括原有設備的更新和新添設備的購置。

　　2、設備購置應遵循滿足服務提供需要的原則。

　　3、設備購置的資金來源按相關法規或規定執行。

　　4、設備更新需在原設備辦理了報廢手續后進行。

　　5、新添設備由工程部提出服務用途或配套功能以及主要技術指標的需求。

　　6、采購設備應遵循公司采購規程執行。

　　7、采購設備到達后，由工程部進行清點核對，接收相關資料，并組織安裝調試或試運行。符合要求的，辦理驗收手續；不符合要求的，按合同或公司相關規程執行。

　　8、經驗收符合要求的采購設備按本條例相關規定納入臺帳，建立卡片等進行日常管理。

　　（四）設備狀態標識

　　1、工程部應對設備狀態進行標識，以防止因設備誤操作造成人員傷害和設備損壞。

　　2、設備狀態分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴禁合閘等。

　　3、正常運行中的設備可不予標識。

　　4、標識的方式方法：

　　① 設備狀態用標識牌進行標識，標識牌用300 mm×150 mm×1 mm（長×寬×厚）的綠色塑料板制作，字體為黃色一毫米塑料板粘于底板上，僅作參考。

　　② 設備狀態標牌應在設備狀態確定后，由設備操作人員及時懸掛于應予標識設備的明顯位置；

　　③ 設備狀態改變，標識應隨之改變。

　　（五）設備的停用和封存

　　1、對多余的設備或暫不使用的設備應予停用。

　　2、停用或封存的設備應采用適當措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態的損壞。

　　3、工程部應定期對停用或封存的設備進行檢查，以保持其適用性。

　　4、設備領班人員應填寫設備停用或封存的報批單，經管理處主任批準后實施。

　　三、主要工作流程

　　1、在使用任何一臺新設備或新員工獨立操作以前，必須經過對設備的結構、性能、安全操作、維護要求等方面的技術知識進行教育和實際操作培訓。

　　2、工程部應會同設備使用部門有計劃地對使用、操作人員進行技術培訓，以不斷提高對設備使用，維護的能力。

　　3、凡規定憑證操作的設備，操作人員必須通過考試拿到證書后，方能獨立使用或操作設備。

　　4、對于直接供租戶使用的設備應定期對其狀態進行檢查,以查明是否處于完好狀態,如若發現問題應及時修理；對于某些設備應在明顯處標識及操作方法和注意事項。

　　5、對于員工直接操作的設備，設備部門應建立完善的設備使用規章制度，主要包括以下幾種：

　　·設備操作規范

　　·設備維護保養規范

　　·崗位責任制

　　·交接班制度

　　6、設備的操作規范的編制。

　　（1）參照設備說明書及資料對一般設備的操作規范進行編寫。系統設備的操作規范由工程部門編寫。

　　（2）重要設備的操作規范，要在設備旁用醒目的標牌標示，并注上重點標記，要求操作者特別注意。

　　（3）設備操作規范一般應包括以下內容：

　　①啟動前的準備工作；

　　②啟對時的操作步驟；

　　③注意事項。

　　7、操作人員必須嚴格執行"五項紀律"。

　　①實行定人定機制度，嚴格遵守操作規范。

　　②經常保持設備清洗，按規定維護。

　　③認真執行交接班制度，做好交接班記錄。

　　④管理好工具、附件，不能遺失、損壞。

　　⑤發現設備有異常的聲音和故障應立即停機檢查，自己不能處理應及時通知工程部。

　　四、管理標準和養護計劃

　　（一）公共設施設備日常維修養護計劃及實施方案

　　序號項? 目維修類別劃分計? 劃方? 案標? 準實施效果

　　1電梯①曳引繩張緊度的調整維護。

　　②導軌、安全鉗的工作情況維護。

　　③轉動、滑動部的維護。

　　④各項安全裝置的維護。

　　⑤計算機控制板等的維護檢測。每天巡視二次，發現問題及時維修。每月檢查曳引繩張緊度一次；每月定期對滑動、轉動部分加一次油。由相關電梯公司實施維護。電梯維修保養標準。①安全正常運行、平穩。

　　②機房、轎廂整潔。

　　③電梯各部分完好率100%。

　　2機電

　　設備①水泵等機電設備的維護保養。

　　②日常機電設備的零部件易耗品維修、更換。每天巡視檢查，每半月進行一次保養；每季檢修一次。由工程部實施維修。各項機電設備維修保養規程。①無故障。

　　②保障安全運行。

　　3消防

　　設施①疏散標志的維修及維護。

　　②室內（外）消火栓（箱）以及消防設施的有效維護及檢修。

　　③噴淋、煙感報警系統故障的排除和維護。每月檢查一次消防報警系統完好情況以及消防設施的完好性、有效性。①由消防、機電、維修專業人員負責實施。

　　②一般消防設施視使用情況及有效性進行更換。①標識制作及維護管理規定。