國內外一些高層建筑火災案例表明，高層建筑火災的主要特點是蔓延迅速，煙囪效應強，極易向上迅速蔓延，幾層同時燃燒，形成立體火災，而且熱煙毒氣危害嚴重，直接威脅著人們的生命安全。高層建筑火災一旦失控，就會釀成沖天大火。
　　1、煙、火蔓延途徑多，容易形成立體火災
　　（1）高層建筑豎向管井、共享空間、玻璃幕墻縫隙等部位，易產生“煙囪”效應，造成煙、火蔓延迅速。在發展階段，其垂直蔓延速度為3-4m /s。（2）煙、火易沿吊頂門、窗、走道向水平方向擴散。在發展階段，其水平蔓延速度為0.5-0.8m/s。（3）火勢沿外墻窗口向上升騰、卷曲，甚至跳躍式向上層蔓延。（4）外部風力作用，會引起鄰近建筑物燃燒。（5）易發生爆燃。高層建筑發生火災5~7min以后，隨著燃燒時間的持續，室溫不斷升高，氧氣迅速減少，室內高熱量使達到爆炸濃度極限的可燃氣體達600℃以上，若一遇到外部進入新鮮空氣，便發生爆燃。
　　2、疏散困難，極易造成人員傷亡
　　（1）高層建筑發生火災時往往人員驚慌、擁擠，易造成踩傷踩死，甚至出現人員跳樓事件。如1985年4月19日哈爾濱天鵝飯店大火，跳樓死亡達9人之多。（2）高溫、煙氣充滿建筑物內，能見度降低，易造成被困人員恐慌，增大安全疏散的難度。人員在濃煙中停留1-2min就可能昏倒，4-5min就有死亡的危險。（3）煙氣、毒氣等燃燒產物極易造成人員窒息、中毒死亡。國內外大量統計資料表明，高層建筑火災，死亡人數中50%以上是被煙氣毒死的。
　　如1972年5月13日，日本大阪市千日百貨大樓發生火災，死亡118人中，竟有93人是窒息、中毒死亡的。約占80%。（4）被火燒死。高層建筑內的人員，往往伴隨著煙氣中毒窒息后被燒死；或在睡夢中被燒死；或在逃生途中路線選擇不當以及逃生之路被煙火封堵而被燒死等。
　　在高層建筑中，熱對流是火災蔓延的主要形式，火風壓和煙囪效應是使火災蔓延的動力，500℃以上的高溫熱煙是蔓延的條件。